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菲常之旅-菲律宾买房记(3)
作者:蓝色咏叹调 发表时间:2020-02-13 05:34:45 来源:菲华论坛
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上一篇文章《手把手教你在菲律宾做房东》,我简单分享了在马尼拉做房东的经历,被不少朋友称为“干货”,但意犹未尽,要求进一步详细分享买房心得,同时大家也担心:投资菲律宾房产是真实利好还是资产骗局呢?

那我就从需求,风险,保障三方面说起,今天先说需求吧。



Why the Philippines? 我为什么选择在菲律宾投资呢?

1

因为,害怕返贫!

我出生于贫困农村家庭,依靠做家教和拿奖学金读完大学。大学毕业后靠努力工作、储蓄理财和在广州买房卖房跃进中产。时间的复利,是我改变命运最大的底气。

但好景不再。目前,一年期的存款基准利率是1.5%(1990年是10.08%)。银行存款跑不赢CPI。炒股?曾经凭运气赚的钱,最终凭实力亏光。私募股权和基金?我朋友的钱到期了,没钱给,还要再等待3年!!!



出于对返贫的害怕,凭借英语优势,我开始了解海外投资渠道,分别考察了美加、澳新和东南亚,最终将目标锁定在菲律宾首都---马尼拉。

2

综合考虑,投资马尼拉房产具有得天独厚的优势。

火爆的租赁市场

2018年全球领先的租金回报率,高达8.98%



然而,国内一线城市租金回报率不到2%。



房子租给了谁?

本地租客:

调查显示,马尼拉21-34岁的本地人中,有69%喜欢租房而不是买房,其中大部分刚毕业或者工作不久,收入不足,在没有购房能力的情况下,都会选择在公司附近租房。

数量庞大的BPO员工:作为全球最大的呼叫中心BPO(Business Process Outsourcing),菲律宾跨国公司员工数量达130万,目前该行业正处于迅速发展阶段,这是租客的主要来源之一。

大学生:马尼拉云集了菲律宾80% 以上的高等学府,但不同于国内的是,菲律宾的大学不为学生提供宿舍,必须自行租房,这样就为租赁市场提供了稳定的客源。  

外国人租客:

       马尼拉拥有全球最大的在线网络娱乐业,其中国员工数量较多,行业的蓬勃发展,直接将菲律宾房租推高了30%-50%, 大大促进了租赁市场的繁荣。我自己所买的大部分房子,都选择在拥有PAGCOR牌照的大楼旁边,基本上都是当天收房当天出租。



稳定增长的房价

根据Global Property Guide报告显示,近五年来菲律宾房价增长63.9%,年均增幅达到12%,首都马尼拉的热门地段房价涨幅甚至达到20%以上。

房价为何快速增长?

1、人口红利

      目前,大马尼拉的人口多达2400多万(出生率是中国的3倍,平均年龄24岁),是全球人口密度最大的都市商圈之一。未来,2030年大马尼拉人口预测将增长到3000万。

     作为一个人口过亿的国家,人口就意味着市场。大马尼拉掌握着菲律宾绝大多数资源,虹吸了精英富豪阶层和崛起了大批的中产阶级。同时,得益于外国移民和跨国集团高管等高净值人群的加入,马尼拉的房价将继续保持良好的升值前景。



2. 海外劳工

     据菲律宾央行统计,2018年OFW海外劳工个人汇款达到322亿美金,占菲国内GDP 9.7%。有超1000万的菲律宾海外务工人员,将巨额外汇寄回国,大部分首选了买房投资。

3.外国投资客

     杜特尔总统 “Build,Build,Build"大建特建计划,吸引了越来越多的外国投资者,以东南亚国家为主,包括日本、韩国、新加坡、越南、马来西亚等。

     近几年来,中菲关系进入蜜月期,菲律宾成为”一带一路“主要国家之一,快速涌入的中国投资客,成为马尼拉购房者的主流之一。

政策优势

各国购房政策存在差异,如在越南外国人买房只有50年所有权,国内产权年限不超过70年。

1、灵活的付款方式

零首付或者10%首付撬动首都核心区房产,月供免息时间长达48-72个月,收房时才付尾款。

2、永久产权

      菲律宾是资本主义国家,资本主义的基础就是个人财产至高无上。根据法律规定,房产属于个人财产,所以作为个人自由财产的土地和房产就没有什么年限问题,只有每年缴纳财产税费的问题。

3、无公摊面积

      在菲律宾买房子,不存在所谓“公摊面积”,全部是实用面积。我所购买的单间公寓,最少的面积约22平米,厨房卫生间一应俱全。

4、自带装修

     所有菲律宾的房产,在出售时都自带装修,不存在“毛胚房”的说法,且几乎每栋独立的公寓都自带游泳池和健身房。





     

在规避风险的同时寻求最佳回报,经多方权衡,我认为菲律宾房产是真实利好,最终选择了投资马尼拉房产。但在购房过程中,也遇到了各种陷阱。如何识别并规避购房风险,保障资金安全,且听下回分解。






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 代码最新价涨跌涨跌幅时间
 菲律宾PSEi综合指数6,969.886,972.666,917.02-54.38-0.77%13/11 
 FTSE Philippines600.68600.68600.68-4.12-0.68%14/11 
 PHS All Shares4,083.554,085.934,065.21-19.25-0.47%13/11 
 PHS Banks And Financial1,326.571,348.791,324.20-21.48-1.59%13/11 
 PHS Holding Firms7,215.797,307.797,214.73-108.77-1.49%13/11 
 PHS Industiral9,072.199,161.959,063.57-122.45-1.33%13/11 
 PHS Mining And Oil8,298.948,318.598,252.92+18.23+0.22%13/11 
 PHS Property3,528.593,528.593,386.33+50.93+1.46%13/11 
 PHS Services1,541.071,545.371,534.19-1.25-0.08%13/11 
更新时间:2020-11-15 18:00:01

菲律宾比索PHP最新汇率。中间市场汇率,截止至 2003-10-03 格林尼治标准时间

  货币名称 货币代码 菲律宾比索兑目标货币 目标货币兑菲律宾比索
  美元(US Dollar) USD 1PESO = 0.02USD 1USD = 54.74PESO  
  欧元(Euro) EUR 1PESO = 0.02EUR 1EUR = 63.48PESO  
  英镑(British Pound) GBP 1PESO = 0.01GBP 1GBP = 91.04PESO  
  印度卢比(Indian Rupee) INR 1PESO = 0.83INR 1INR = 1.21PESO  
  澳大利亚元(Australian Dollar) AUD 1PESO = 0.03AUD 1AUD = 37.3PESO  
  加拿大元(Canadian Dollar) CAD 1PESO = 0.02CAD 1CAD = 40.81PESO  
  新加坡元(Singapore Dollar) SGD 1PESO = 0.03SGD 1SGD = 31.71PESO  
  瑞士法郎(Swiss Franc) CHF 1PESO = 0.02CHF 1CHF = 41.04PESO  
  马来西亚林吉特(Malaysian Ringgit) MYR 1PESO = 0.07MYR 1MYR = 14.4PESO  
  日元(Japanese Yen) JPY 1PESO = 2.03JPY 1JPY = 0.49PESO