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我在菲律宾的买卖房、出租和办卡的经历和感悟
作者:阿豆学长长ov 发表时间:2021-04-25 21:02:39 来源:菲华论坛

我是在2018年初通过一个朋友了解到菲律宾的,以前完全没有兴趣了解,不了解不知道,一了解才发现菲律宾的历史很有意思,也曾经辉煌过,但后来因为马科斯腐败而贫穷落后。

因为某些不可明说的原因,我不喜欢其他东南亚国家,但我喜欢天主教为主并且说英语的菲律宾,虽然现在还是比较穷。

但当时判断菲律宾长期发展还是不错的,人口众多且年轻,经济持续几年高增长,房地产市场繁荣,旅游、BPO、外劳都是支柱产业,充分发挥了菲律宾的资源禀赋。

一、买卖房和出租经历:

在朋友的介绍下,我在一季度利用美签免签一周的政策飞过去待了几天,机票超级便宜,往返才几百元。朋友在当地生活了好几年,兼做房产销售代理,我对首付很低的楼花没有兴趣,交房时间太久怕烂尾,我想买现房马上可以出租,这个观点后来帮了大忙。

我又不信任那种个人转卖的二手房,怕个人骗钱跑路。于是他就带我去看开发商的现房,这种选择其实不多,但运气不错,正好有个开发商有一些尾盘现房可以出售。我看了两套,都是中小面积,因为在核心地段,总价不低的,但开发商付款条件很好,首付只有5%,10%款项可以2年月供,中间再一次性付款5%,两年后付尾款80%。我可以马上拿到现房出租。



两年租金也赚不少,相当于房价又优惠了。于是我拿下了这两套,一大一小,2年后的尾款压力挺大的,但我打算付尾款前卖掉一套,保留一套总价低的,这样我的尾款压力就很小了。

但让我没想到的是菲律宾开发商的效率极低,因为房子有一点点装修破损要重新粉刷一下破损地方,承诺2个月内交房,但足足等了将近1年才交房,让我损失了1年的租金。

菲律宾的这种低效率让我很生气,改变了我之前的部分观点,我打算交房就卖掉一套高总价的,这个决定后来证明是极其英明的。
幸运的是总价高的房子挂出来3天就有人买了,我赚了几十万比索,相当于我低总价房子的成本又降低了。本来也想卖掉低总价房子,但好像因为性价比不高,无人问津,索性就留着了。而且出租很快,租金净回报率达到了5%,虽然不如赌场区域,但我知足了。
我不喜欢赌场区域,虽然租金收益率高,但当时觉得赌场不稳定,说不定哪天就衰落了,我喜欢核心商业区的房子,这个判断后来再次证明是极其正确的。

后来病毒来了,这是我之前完全没有想到的“黑天鹅”事件,菲律宾经济的弱点就暴露出来了,经济发展严重依赖外来投资者,病毒没有控制好,导致很多外来人口撤离,房价开始下跌,房租暴跌。

这时我再卖房子,根本没有买家,上一个租客也在租期不满前提前离开,导致我的房子空置4个月,最后我决定把房租降一半多才出租出去,扣掉佣金、管理费、物业费,净租金回报只有不到2%了,唯一安慰自己的还是比国内的租售比高。
我发现长期持有菲律宾房子除了物业费比较贵之外,其他成本都还可以,房子房产税比较低,短期倒卖的成本倒是很高。



二、办卡经历:包括办SRRV,办税卡,办银行卡,办手机卡

1、我最开始了解菲律宾的起因就是为了了解SRRV,因为朋友说马来西亚第二家园性价比不如菲律宾的SRRV,成本和周期都比SRRV贵和长。我一看确实如此,SRRV确实是性价比最好的永居卡了。但当时办理周期还是要45天,那时可没有这么久的假期,就先去买房子了。

买完房子一年后从另一个人那里了解到办理SRRV可以加急到10个工作日,加急费用也没有超过1000美元,当机立断先自己去办SRRV,家人以后再说,因为我一个人办理方便、迅速,在一个半月内准备了各种材料、手续,瞒过了公司,从公司拿出了护照,请了两周年假,迅速办好了SRRV,一次性先付了3年年费。

SRRV办好半年后就来了病毒,后来菲律宾又暂停了SRRV,真的是惊险啊,紧接着改变了付费的频率,只能一次付一年,通过朋友付费代办。

虽然现在菲律宾困难,但不影响我以后退休去菲律宾过养老生活,那时病毒肯定早就弱化了。随着中国日益控制,老百姓以后再想办高性价比的外国永居越来越难,所以当时果断一个人办好SRRV非常正确。

2、因为牵涉到房产税,所以朋友建议我办了税号,而且有了税号,银行才可以给开户,以前只需要SRRV就可以办理银行账户到了2019年已经不行了。

办理税号还需要房子的水电单子,所以当时没有卖低总价房子也是对的,不然办不了税号,也开不了银行账户。







3、办银行卡我选择了一家中小银行,手续很繁琐,需要签署很多文件,花了一个上午都没搞完。

因为我有其他国家的美元账户,菲律宾的我就开了比索账户。现在这个银行账户还是很有作用的,房租都是经纪人直接汇到我的银行账户里。通过这个银行账户,还可以给我的菲律宾手机卡充值。

4、菲律宾手机卡比较方便,不是实名制,我买了两个,一个是绑定了银行卡,另一个备用,最开始只充值了300比索,漫游到中国不用电话和网络,只是用来收短信。

每隔3个月我都通过银行账户充值一点比索,保持手机号不被冻结。但最近还是发现手机卡只能接到电话和短信,不能给中国手机卡打电话。但是菲律宾手机卡的收费比较贵,那边通信还是有点落后。

三、感悟:

我具备了在菲律宾生活所需的一切手续,只是我还没有到退休年龄,本来想靠投资房子和出租赚一些房价升值和租金回报,但病毒意外打破了这些计划。幸亏我保守的投资风格和判断,让我减少了很多损失,而且在其他领域又做了正确投资,赚回来在菲律宾的损失部分,还有很多剩余。

而我认识的其他一些人,因为对菲律宾过于乐观和激进,买了很多现房和期房,以后都要面临很艰难的负担,还有一些已经去菲律宾定居的人决定要离开,可是回到哪里呢?
因此,做任何决定都不要all in,都要给自己留下后路和余地。我的那套小房子就继续出租,虽然租金不高了,但毕竟以后我退休时还可以自住,不算浪费。
一旦菲律宾熬过这病毒的伤害,再扩大一些领域对外资的开放,以后的经济发展还是很有前途的。

最后祝福那些在菲律宾生活的华人和菲律宾人度过难关,迎接美好的未来!


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更新时间:2021-04-25 21:00:02

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