我最近在帕赛市花费3000万比索买了一块土地。我和卖方是通过朋友认识的，为了省钱，我们之间的交易也没有通过房产中介。我们在销售合同中约定，我承担所有权转让的所有费用。当我去登记契约时，得知原土地所有者已经在我们申请一个月之前，将土地转移给了另一个人。我现在联系卖家，卖家的手机已经关机，我的朋友也无法联系到卖家，这些钱是我们全家的血汗钱和朋友那里借来的钱，没有了钱我们无法正常生活，我们应该怎样做才能维护我的权利？
案例剖析： 在销售合同中，卖方有义务转让所有权并交付销售对象，这是确定的事情，并且买方应支付一定的货币价格或等值价格。（《民法典》第1458条））。在此，卖方在交付销售对象时应有权转让其所有权（第1459条）。卖方应是出售对象的所有者，以便他能够转让其所有权。
在您的情况下，出售给您的财产的所有者已经是先前出售了土地。自第一位购买者首先在契据登记册中登记了买卖之后，第一位购买者就对该财产拥有优先权。根据《民法典》第1544条，如果将同一不动产出售给不同的卖主，则所有权应转让给善意取得该财产的人，该人应首先将其记录在财产登记处。
在销售合同中，卖方应保证，在所有权过户时，他有权出售该物品，并且买方自那时起应享有该物品，并合法和平占有（第1547条），民法典）。在您的情况下，该物业的卖方未履行将其所有权转让给您的义务，因为他先前已将其出售。由于他没有遵守此保证，因此卖方有义务执行以下操作：
（1）退回标的物在销售时具有的价值，无论该价值大于或小于出售的价格；
（2）交付标的物，如果他已被命令将其交付给胜诉的一方；
（3）引起驱逐的诉讼费用，以及在适当情况下针对卖方提起的诉讼费用；
（4）合同的费用（如果被告已付款）；
（5）如果出售是出于恶意，则损害赔偿金和利息以及装饰费用。（《民法典》第1555条）。
您也可以对卖方因违反刑法第316条“其他诈骗罪”的规定，提起刑事诉讼。根据法律第2款，任何人在知道不动产已被占用的情况下，将其处置，尽管未记录这种占用，但可能对其他诈骗行为承担责任。该罪行被视为一种犯罪手段，但应根据《刑法典》的另一条规定予以惩处。如果被证明负有责任，应处以有期徒刑，并处以不低于所造成损害价值但不超过损害价值三倍的罚款。
By：菲律宾花椒姐
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