相信有不少关注菲律宾、马尼拉房产的朋友都知道马尼拉有一个网红项目——哈佛国际，平时也有一些朋友会信询问我们这个项目值不值得入手。一个项目值不值得买，我们也无法通过三言两语来表达。

那么在17、18年的时候，我们也有对这个项目进行过考察，觉得这个项目是非常能体现菲律宾人的生活习惯和观念的。下面我们一起来探讨一下。

当第一次看到这个项目的时候，我们其实是有点震惊的。我们都知道，房地产有一个重要的指标——容积率。在我们国内，房产项目的容积率一般是在1.5-3.0之间，就算是市中心CBD也很难超过5.0或者6.0。而这个项目的容积率大概在20-25之间。
是的，你没看错。
菲律宾的房子不像我们中国的房子，退距退得比较多。一块土地大概有60%的面积是盖40层以上的楼栋，所以二十几的容积率并不是无稽之谈。
这样的容积率在中国肯定是不允许的，但为什么在菲律宾可以呢？
首先，因为菲律宾处于热带地区，采光好。其次，因为马尼拉土地紧张，需要在一块土地上尽可能地创造出更多的面积。当然，这需要牺牲一定的“舒适度”。
其实我们可以从这个问题上看出，对于绝大多数的菲律宾人来说，比起舒适度，有房住才是他们首要注重的。

这个项目的定位是高档服务式公寓，旁边有轻轨站，正对面是世界闻名的德拉萨大学，主要是租给大学生居住。一个20+平方的房间，可租给四个学生，平均每人的租金大约是人民币一千元。
那这个房子卖多少钱呢？大概是40万人民币。也就是说，年租金回报率可以到达百分之十以上。这也是非常令人震惊的，毕竟在中国，租金回报率如果能达到2%已经是非常优秀的了。
实际上，这四千人民币的月租金相较于菲律宾的平均收入来说，可以说是“天价”了，那为什么还有那么多人去租呢？其实主要是因为德拉萨大学是一个私立学校，这里的学生大多数都是有钱人的孩子，所以他们够承受这个租金。
我们也有问过一些家长和学生，为什么不住远一点的地方。但他们都表示，比起少花点钱住在离学校比较远的地方，他们更愿意节省出这个时间来方便学生学习和生活。而且马尼拉还存在一个很严峻的问题，就是人口密度大，交通拥挤，交通成本高。
从这一点我们不难看出，菲律宾人是非常重视教育的。

还有一个让我们印象非常深刻的点是什么呢？就是我们发现项目周边有很多咖啡馆，比如星巴克，里面全都是大学生和年轻人。后来我们知道菲律宾是个平均年龄24岁的年轻国家，而且他们没有存钱的习惯，所以哪怕是拿着两三千的月工资，他们在吃喝玩乐方面也毫不吝啬。
通过这样一个我们在国内看不到的高密度高回报的市中心小户型项目，我们可以看到菲律宾人对于住房、消费、教育等各方面的理念，和我们中国还是有不同之处的。你们怎么看呢？
               
作者：菲华共创









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